Koszt budowy domu 2021

Od kilku lat w Polsce obserwujemy spore ożywienie rynku nieruchomości, w tym budownictwa jednorodzinnego. Budowa domu niezmiennie wiąże się ze sporym obciążeniem budżetu, niestety rosnącym.

Spostrzegam niepokojącą tendencję polegającą na przekonaniu inwestorów, że uda im się wybudować dom taniej niż poprzednim, czy innym inwestorom. Ta tendencja ma swoje źródła w niewiedzy – niedoświadczony inwestor zwyczajnie nie wie na etapie zakupu projektu, z jakimi wydatkami przyjdzie mu się zmierzyć.

Dziś porównam ceny budowy tego samego domu, zestawiając ceny materiałów i usług z lat 2017-2018, do cen obowiązujących dzisiaj, czyli w 2021 roku.

Reprezentantem jest dom jednorodzinny z poddaszem użytkowym o powierzchni użytkowej 121 m2, z dwuspadzistym dachem, o zwartej, jednolitej bryle. Dom wybudowany został na działce o powierzchni 9 arów, ogrzewany jest pompą ciepła (100% ogrzewanie podłogowe), wentylowany wentylacją mechaniczną z rekuperacją.

Ceny z lat 2017-2018 są cenami z faktur i paragonów, inwestor rzeczywiście poniósł te koszty. Nie mówimy więc o średnich rynkowych, tylko o realnych cenach usług i materiałów. Celem uniknięcia nierynkowych kosztów, inwestycja zrealizowana została w oparciu o wcześniejsze negocjacje cenowe dotyczące materiałów, usług i dostępności wymaganej przez inwestora.

Ceny z 2021 roku są cenami z miesiąca października 2021. Te same hurtownie i ci sami wykonawcy zostali poproszeni o przygotowanie wycen dokładnie na te materiały (w tych samych ilościach) i  te same usługi, które wymagane były do realizacji budowy domu na przełomie lat 2017-2018.

Porównanie zawiera zestawienie cenowe/kosztowe następujących elementów budowy domu:

• Zakup działki
• Wydatki przed budową domu
• Stan 0 (fundamenty)
• Stan surowy
• Instalacje
• Wykończeniówka
• Podbudowa terenu pod podjazd (podniesienie terenu, tłuczeń, zagęszczenie)
• Wstępne prace ogrodowe (wyrównanie terenu, nawiezienie ziemi)
• Dodatkowe (domek narzędziowy)

Koszt budowy domu 2021

Żeby lepiej zrozumieć całkowity wzrost kosztów budowy domu w 2021 roku należy przyjrzeć się szczegółom.

• Przed budową – grupa wydatków uwzględniająca zakup projektu budowlanego, koszty architekta wykonującego adaptację projektu do warunków lokalnych, wynagrodzenie kierownika budowy, koszty projektów branżowych (wod-kan, przyłącze energetyczne do domu). Wzrost obserwujemy już na samym zakupie projektu (2080 zł w 2017 roku do 2800 zł w 2021 roku), poprzez wynagrodzenie architekta i kierownika budowy. Mniejsze wydatki jak projekt wentylacji mechanicznej, wzrósł z 320 zł do 450 zł.
• Działka budowlana – 9 arowa działka zlokalizowana na przedmieściach 60-tysięcznego miasta w 2017 roku kosztowała 97 000 zł. W 2021 roku za działkę w tej samej lokalizacji, przyjdzie zapłacić 150 000 zł.
• Dodatkowe – domek narzędziowy + wyposażenie – z uwagi na wzrost cen drewna, sam domek narzędziowy również podrożał.
• Stan 0 – innymi słowy szeroko rozumiane fundamenty. Wzrost obserwujemy niemal na każdym materiale i usłudze. Beton B-25 w 2017 kosztował 202 zł/m3, w 2021 zapłacić trzeba 290-295 zł. Stal, bloczki, pospółka, styropian do ocieplenia, prace ziemne (praca koparki), wynagrodzenie wykonawcy – wszystkie te elementy znacznie podrożyły koszt budowy domu w 2021.
• Stan surowy zamknięty – podobna sytuacja jak w przypadku stanu 0, dodatkowo cena drewna znacząco wpływa na koszt wykonania dachu. Sama dachówka niestety również zanotowała znaczny wzrost cen. Okna i drzwi nie poprawiają zestawienia – tu również obserwujemy istotny wzrost cen.
• Instalacje – materiały i usługi znowu w górę. Tu wzrost wydaje się mniejszy, ale tylko pozornie. Ze względu na stałą współpracę z wybranymi wykonawcami, otrzymaliśmy zniżkę na usługi.
• Podjazd  – konkretniej podbudowa pod kostkę brukową. Praca koparki podrożała z 85 zł za roboczogodzinę do 110 zł. Wywrotka (20 ton) tłucznia o zróżnicowanej grubości w 2017 roku kosztowała 550 zł. W 2021 już 750 zł.
• Ogród – kategoria zakładająca wydatki na ziemię i pracę koparki. 
• Wykończeniówka – uwzględnia tynki (wzrost z 30 do 35 zł/m2), wylewki, ocieplenie (znaczący wzrost cen styropianu i wełny), płyty kartonowo – gipsowe, płytki do łazienek, farby, armaturę, sprzęt AGD, meble, osprzęt elektryczny (gniazdka i włączniki), wynagrodzenie wykonawcy – każdy element tego etapu prac podrożał.

Koszt budowy domu w 2021 roku w porównaniu do lat 2017 – 2018 wzrósł na całości inwestycji o 23%. 3-4 lata temu koszty budowy domu wyniosły 583 495 zł, podczas gdy w 2021 budowa tego samego domu pochłonęła 753 296 zł.

Pozytywną informacją wydaje się fakt, że materiały zaczęły tanieć. Obserwujemy spadek cen drewna, stali, wykonawcy zaprzestali kolejnych podwyżek. Rok 2022, szczególnie od II kwartału, pozwala zakładać obniżki cen, jeśli na rynku nie wydarzą się kolejne niespodzianki, czy bańki spekulacyjne, które w dużej mierze zdeterminowały poziom cenowy w 2021 roku.